Квартиры, приобретенные застройщиком для исполнения обязательств по договору о КРТ, не освобождаются от обложения налогом на имуществоНалогоплательщик являлся застройщиком по договору о комплексном развитии территории жилой застройки (КРТ). Ему принадлежало несколько квартир, приобретенные для последующей передачи физическим лицам с целью расселения из старых домов либо выкупленные в этих домах.
Налогоплательщик не исчислял по этим квартирам налог на имущество исходя из того, что они не относятся к основным средствам, не способны приносить ему прибыль, а являются по сути затратами, возложенными на него как на застройщика.
Тем не менее, налоговый орган исчислил по спорным квартирам налог на имущество, и суды признали такое исчисление правомерным, отметив следующее.
Экономическая выгода налогоплательщика в возложенной на него обязанности по выкупу и предоставлению взамен него иных жилых помещений как застройщика по договору КРТ состоит в получении последующий выгоды от застройки земельных участков, полученных без проведения торгов, и реализации жилых помещений во вновь возводимых им же жилых домах и иных объектов недвижимости.
Как известно, проблема для любого застройщика в городе – найти большой и свободный от построек участок в сложившейся, престижной части города. Участки под снос (ветхий и аварийный фонд) часто находятся именно в таких местах – в центре или в хорошо развитых районах с инфраструктурой.
Застройщик через механизм договора КРТ получает перспективный и уже подготовленный земельный участок под застройку в ценном месте без затрат на выкуп квартир у множества частных собственников через суды. По закону о КРТ застройщик обязан предоставить собственникам квартир под снос эквивалентное жилье. Фактически застройщик расплачивается с собственниками не деньгами, а квадратными метрами в будущем доме, себестоимость которых для него намного ниже их будущей рыночной стоимости продажи. Он не несет колоссальных единовременных денежных затрат на выкуп всех прав.
Таким образом, довод налогоплательщика о том, что приобретенные квартиры фактически являются затратами, подлежит отклонению.
(постановление АС Московского округа от 19.09.2025 по делу № А41-99158/2024 ООО "СЗ "На Минской")Жилые дома блокированной застройки облагаются налогом на имущество организаций как жилые помещенияНалоговый орган исчислил налог на имущество организаций в отношении принадлежащего налогоплательщику недвижимого имущества (жилые дома блокированной застройки).
Налогоплательщик оспорил начисление налога, ссылаясь на то, что принадлежащие ему объекты недвижимости не подлежат обложению налогом на имущество организаций в связи с тем, что данные объекты не относятся к жилым помещениям, а являются самостоятельным видом недвижимости – «здания», который облагается налогом на имущество только в случае включения объектов в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (кадастровый перечень).
Суды не согласились с позицией налогоплательщика и рассмотрели спор в пользу налогового органа, указав следующее.
Условие по включению объектов в Перечень для применения в качестве налоговой базы кадастровой стоимости по налогу распространяется только на объекты, указанные в подп. 1 и 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ. Учитывая, что жилые помещения поименованы в подп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, они не подлежат включению в Перечень.
Поскольку НК РФ не содержит определения понятия «жилое помещение», в таком случае необходимо руководствоваться нормами других отраслей законодательства РФ (ст. 11 НК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 16 Жилищного кодекса РФ, к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
Согласно п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, дом блокированной застройки – это жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Из выписок из ЕГРН следует, что спорные объекты недвижимости определены как «здания» с назначением «жилой дом» или «жилое», в отдельных выписках указаны особые отметки: «объект недвижимости – жилой дом блокированной застройки».
Суд отклонил довод налогоплательщика о том, что положения ст.ст. 141.3, 141.4 Гражданского кодекса РФ предполагают разделение недвижимого имущества на здание и помещение. Он отметил, что согласно п. 7 ст. 141.4 ГК РФ правила ГК РФ о помещениях подлежат применению к жилым помещениям, если иное не установлено Жилищным кодексом РФ. Частью 1 ст. 16 Жилищного кодекса РФ установлено иное определение жилого помещения, которое и было положено в основу выводов налогового органа о наличии у налогоплательщика объекта налогообложения.
(постановление 13 ААС от 03.09.2025 по делу № А56-49081/2024 ООО "Ломоносовская усадьба")